"Cláusula suelo" de las hipotecas

¿Qué es la cláusula de suelo?

Se trata de una cláusula en el contrato hipotecario que fija un tipo de interés mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, mayoritariamente el Euribor.

La cláusula suelo lo que hace es fijar un tipo mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Puede ocurrir que los contratos recojan una cláusula techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar, pero que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley. En cambio sí lo es cuando las entidades financieras no informan de su presencia y de sus consecuencias de un modo claro y entendible.

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como "límites a la aplicación del interés variable", "límite de la variabilidad" o "tipo de interés variable". Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

En el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

- Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.

Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.

- Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad de más que se ha cobrado hasta el momento.

- Si tras las gestiones anteriores con la entidad no se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, se puede intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones y que su préstamo no tenga cláusula suelo. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad por los altos diferenciales que aplican las entidades financieras, los duros requisitos que se exigen a la hora de firmar una hipoteca y los gastos de cancelación y apertura.

- En última instancia, y que suele ser la solución más eficaz es acudir a los Juzgados ejercitando acción de nulidad para ello puede acudir a un abogado especializado o una organización de consumidores que iniciará el proceso judicial

¿Quién puede ayudarme?

Además de los bufetes de abogados, organizaciones como ACISA que vela por los derechos de los consumidores y que dispone de asesoramiento legal lo puede hacer.

¿Hay sentencias contra la cláusula de suelo?

EL día 19 de marzo del 2013 el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas sólo en los casos de falta de transparencia, es decir cuando el banco no informaba al cliente de las mismas y obligó a quitarlas en unos 400.000 contratos de BBVA, cerca de 90.000 de Novagalicia Banco y algo más de 100.000 en Cajamar. Esta declaración no implica la nulidad de las cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

En los últimos años se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de la cláusula suelo en Juzgados de lo Mercantil y Audiencias Provinciales. En las sentencias también se establecía que los afectados recuperaran las cantidades pagadas de más.

El Juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla dictó en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a la eliminación de la cláusula de suelo. Condenó a un banco y tres cajas a quitarla de los contratos al considerarla "abusiva" también le exigió que se "abstuviera" a utilizarla en el futuro.

Desde entonces, las sentencias en Juzgados contra las cláusulas del suelo se han ido sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado que tienen un carácter "abusivo". Así ha pasado en Salas de Zamora, Albacete, Burgos, Badajoz, Marbella, Barcelona, Cáceres, Burgos, Zaragoza, Alicante y Palma de Mallorca que han dado la razón a los contratantes de las hipotecas y han pedido a las financieras la rectificación de la cláusula del suelo así como la devolución del dinero cobrado de más o una compensación.

En definitiva, la cláusula suelo es pues una condición que figura en los prestamos hipotecarios y que en momentos de tipos de interés bajos como el actual impide que muchas familias se beneficien de ello, provocando que se estén pagando unos intereses superiores a los que se pagarían de no existir por lo que ocasiona unas pérdidas económicas importantes. El que las sentencias habidas las declaren nulas, no quiere decir que en su préstamo se haya dejado de aplicar, revise su hipoteca y compruebe que le aplican el interés correcto, si no es así, siga los pasos que le hemos indicado.

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